ВНЖ Хорватии по Blue Card, ипотека в PBZ на 25 лет по ставке 3,08%.

Ставка фиксирована на все годы. Можно рефинансировать в меньшую сторону, но в целом ставка не зависит от Euribor. Это значит, что, если мы хотим, мы все 25 лет можем оставаться на ставке 3,08%.

(Для сравнения и большего понимания: в некоторых странах Европы ставка по ипотеке — плавающая, она может пойти как вверх, так и вниз и меняться для вас динамически. В этих странах люди обычно могут «купить» себе фикс ставки на 5 или 10 лет, но тогда их процент по ипотеке увеличивается. Спустя эти 5/10 лет банк переведёт их на ту ставку, которая будет у банка в конкретно заданный год.)

Ипотеку иностранцам даёт только PBZ. Важно то, что это не какая-то специальная ипотека для иностранцев с завышенными ставками, а ипотека на тех же основаниях, что и для хорватов.

PBZ относится ко всем, кто живёт в Хорватии больше шести месяцев, как к местным: это прописано у них в ипотечных документах. Если вы живёте на территории Хорватии от шести месяцев и у вас здесь есть ВНЖ, значит, вы можете претендовать у них на ипотеку.

PBZ выдаёт ипотеки иностранцам достаточно давно: знаю кейсы, когда ещё в 2019 году PBZ давал ипотеку иностранцам.

Другие хорватские банки не дают ипотеку без ПМЖ. Часто они не дают её даже с ПМЖ.

Счёт в PBZ лучше открывать заранее: в идеале они хотели бы видеть ваши поступления зарплаты за последние 6 месяцев.

Ипотеку лучше оформлять только на 1 члена семьи: эта рекомендация одинакова как для хорватов, так и для нас. Дело в том, что оформление на двух членов семьи подразумевает, что проверку в банке будут проходить 2 члена семьи. А если у второго, например, obrt, шансы на ипотеку снижаются: обртникам не доверяют. Ну и по ходу проверки еще какие-то критерии у банка могут нарисоваться.. Что в итоге подпортит ситуацию. Поэтому делайте ипотеку на того члена семьи, кто не обртник, работает желательно на хорватскую фирму — это банк особенно ценит, потому что так им понятнее происхождение средств.

Условия для получения ипотеки

Вы можете сходить в отделение PBZ и узнать, предварительно одобрят ли вам ипотеку, исходя из вашей зарплаты, количества иждивенцев (если есть) и первоначального взноса.

Дело в том, что по хорватскому закону от 2026 года ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 45% от зарплаты. Поэтому ваш первоначальный взнос на квартиру должен быть достаточным для того, чтобы вы могли взять квартиру и при этом не отдавать больше 45% от своей зарплаты.

Также с 2026 года банки в Хорватии могут давать ипотеку только под 90% от стоимости сделки: то есть минимум 10% первоначального взноса у вас должны быть.

В нашем случае первоначальный взнос составлял 28% — поэтому я не могу гарантировать, что ипотеку так же легко дают с минималкой в 10%.

Но в целом, если банк вам предварительно одобрил ипотеку, то вам её с вероятностью 99% и дадут. Так в хорватском Reddit люди отзываются о PBZ исходя из опыта :))

Ограничения есть.

Дело в том, что иностранец (вне зависимости от того, ВНЖ у него или ПМЖ) должен получить разрешение от Министерства юстиции на покупку объекта. Разрешение даётся только под конкретный объект.

С 2022 года получение этого разрешения занимает больше времени.

Если сотрудничать с адвокатом или агентом, который имеет связи в министерстве, то вам могут дать это разрешение за 2–4 месяца. Если же вы просто подадите заявление в министерство, то ваше заявление там может лежать от 6 до 12 месяцев.

То есть не брать адвоката или агента, сведущего в этих делах, — не вариант. Они вам обязательно будут нужны, иначе есть риск просидеть 12 месяцев без ничего.

Какие объекты доступны для покупки в ипотеку?

Разрешение Министерством юстиции выдаётся только под конкретный объект, как я уже упомянула. Но дело в том, что вы можете податься на этот объект, только если он уже достроен.

У здания должна быть так называемая uporabna dozvola — разрешение на эксплуатацию.

Это значит, что нам, иностранцам, недоступны в ипотеку здания, ещё не пущенные в эксплуатацию: недостроенные новостройки и новостройки, которые вот-вот должны сдать, но uporabne dozvole у них пока нет.

(Эти объекты недоступны именно в ипотеку! За наличные — можно. Вы можете купить это жильё: сначала отдать продавцу деньги, а потом пойти получать разрешение на переход права собственности в Минюсте и ждать его сколько угодно, уже не заставляя продавца ждать ваших денег.)

Итог: недострой/котлован смотреть нет смысла, если вы хотите взять их именно в ипотеку, потому что вы просто-напросто не сможете подать заявление в Министерство юстиции на переход права собственности.

А без этого готового разрешения у вас на руках вы не сможете податься на ипотеку. Податься на ипотеку можно только уже имея разрешение на переход права собственности. В общем, таким образом, вы попадаете в замкнутый круг)

Поэтому приготовьтесь к тому, что вам, скорее всего, придётся смотреть либо уже сданные в эксплуатацию новостройки, либо вторичку.

Будьте также готовы к тому, что по недорогим/популярным объектам вы, скорее всего, получите отказы от продавцов. Недорогие или не очень большие по размеру объекты быстро берут хорваты, то есть - продавцу будет намного выгоднее продать объект как можно скорее, человеку, которому не надо никаких специальных разрешений.

Также иностранцы не могут покупать сельскохозяйственные земли, но я думаю, что вы не особо хотели :))

Дом со своим участком не считается: такое можно.

Цены на жильё в Загребе

По состоянию на 2026 год нормальная цена квадратного метра в Загребе — где-то 3500–4500 евро.

Соответственно, если квартира маленькая, то квадратный метр будет дороже. Если квартира большая, ваш квадратный метр будет выходить дешевле. В принципе, как везде.

Где искать жильё?

Вы можете искать жильё на Njuškalo и Crozilla.

Crozilla удобна тем, что у неё есть карта. Она показывает объекты непосредственно на карте. У Njuškalo такой функции нет.

На что обращать внимание при выборе?

1. Разрешение на эксплуатацию (uporabna dozvola).

Обращайте внимание на то, пущено ли здание в эксплуатацию.

Если в объявлении ещё срендеренные фотографии и видно, что здание ещё не сдано, значит, скорее всего, у него ещё нет uporabna dozvola.

Но тем не менее вы можете позвонить владельцу и узнать про это.

2. Энергетический класс здания.

Лучше, чтобы он был А, A+ или B. За класс C уже будет достаточно высокая коммуналка.

3. Spremište — кладовая.

Хорошо, если у здания есть spremište, точнее, ваше личное хранилище.

4. Парковочное место.

Иногда его просят покупать отдельно, иногда сразу указывают вместе с квартирой в цене.

Если оно отдельное, то чаще всего будет стоить от 20 до 30 тысяч евро.

Как я уже описала, нам, как иностранцам, нужно получать разрешение от Министерства юстиции.

Это не зависит от того, ВНЖ у нас или ПМЖ. На ПМЖ нам тоже придётся это делать.

Получение разрешения от Министерства юстиции занимает время. Соответственно, не каждый продавец согласится на сделку с вами, потому что ему не хочется ждать, а хочется скорее получить оплату.

Поэтому не стоит слишком сильно сужать свой поиск. Смотрите разные варианты.

У нас было примерно три варианта, с которыми мы были готовы сотрудничать. А в целом мы просмотрели, созвонились и сходили примерно на 20 объектов.

Мы подали заявки поочерёдно на 3 объекта. Первые два объекта нам отказали, потому что продавцы не хотели сотрудничать с иностранцами из-за ожидания.

Третий объект согласился. Но надо отдать должное, что по первым двум объектам мы предлагали продвигаться по сделке ещё не имея адвоката и сами объясняли ситуацию продавцу, что ему придётся ждать нас 4–6 месяцев.

С третьим же объектом договаривался уже адвокат, и его искусство переговоров убедило продавца, что сделка завершится, Минюст разрешение даст, ипотеку дадут, значит, можно и подождать :))

Владельцы очень часто побаиваются иностранцев и разрешения от Министерства юстиции, особенно как только слышат слово «русские».

Они думают, что всё затянется, это какая-то кабала, они останутся без денег и потеряют время.

Поэтому уже на моменте договорённости о том, что вы хотите продвигаться по сделке, вам нужен адвокат.

Я могу дать контакты адвоката, который с нами работал.

Этот адвокат поможет договориться с собственником и продвинет сделку в Министерстве юстиции. Будет туда ходить, писать письма, спрашивать и ускорять это дело.

Либо вам может помочь агент, который имеет связи в Министерстве юстиции.

Почему я советую нанимать адвоката ещё до подачи заявки?

Я советую нанимать адвоката сразу, ещё когда вы будете подавать заявку, так называемую Ponuda.

Когда иностранец подаёт заявку сам, он волей-неволей начинает оправдываться за потенциальные трудности))

Мы оказываемся в позиции просящего, и продавцы пугаются этой неуверенности.

Адвокат же будет звучать уверенно. Он объяснит, что в Министерстве юстиции «дают разрешение на собственность всем россиянам, отказов не было. Просто нужно подождать, но мы будем максимально ускорять эту сделку» и всё это не на ломаном хорватском:)).

Это всё обнадёживает продавца, и в таком случае больше шансов, что он согласится продолжать с вами сделку.

Можно написать в договоре, что в случае неудачи сделки залог остаётся продавцу.

Так вы даёте ему понять, что уверены в том, что Министерство юстиции даст вам разрешение и что вам дадут ипотеку.

Вы можете, конечно, так не рисковать. Но если вы уверены в своих силах в плане ипотеки и в том, что Министерство юстиции точно даст вам разрешение, это вариант обнадёживать продавца))

Дальше вместе с адвокатом вы пишете так называемую Ponudu.

Понуда — это предложение на покупку.

Вы пишете, какую сумму предлагаете за квартиру, за сколько вы готовы её купить. Это зависит от того, торговались вы или нет.

Если вы не торговались, сумма будет такой же, как в объявлении. Допустим, 300 тысяч евро.

Вы пишете, что готовы приобрести этот объект за такую-то сумму и у вас есть такая-то kapara.

Капара — это залог, который вы отдаёте. Также это первоначальный взнос либо его часть.

Капара обычно составляет 10% от сделки. Первоначальный взнос может быть выше. Вы можете потом добавить оставшуюся сумму в банке.

Вы пишете, сколько капары должны внести + какой будет первоначальный взнос + сколько планируется взять в ипотеку.

Продавец может попросить вас расписать в свободной форме происхождение средств: откуда у вас эта капара — заработана, подарена и так далее.

Вы пишете понуду, продавец соглашается, и после этого вы вместе с адвокатом составляете ugovor — договор.

Хорваты обычно составляют predugovor — предварительный договор. Но нам, иностранцам, для Министерства юстиции предуговор не подходит, поэтому сразу составляем ugovor.

На сайте Министерства юстиции написано, какие ещё документы вам нужно предоставить. Вы собираете их и отправляете заявление в Минюст.

Примерно через 7–10 дней вам придёт физическое письмо по почте о том, что ваша заявка принята.

Начиная с этого момента ваш адвокат или агент должен каждые две недели связываться с Министерством юстиции, спрашивать, не нужно ли добавить что-то ещё и как продвигается дело.

Если у него есть связи, он должен очень активно продвигать ваше дело, чтобы сократить срок ожидания продавца и чтобы продавец не отказался от сделки.

Одновременно с этим вы можете уже сходить в банк и проверить ваши ипотечные возможности и ставку. Но официальную заявку именно на рассмотрение ипотеки вы сможете подать только после получения разрешения от Минюста.

Я рекомендую подавать заявку с брокером. Это сэкономит вам нервы:

Дело в том, что когда делаешь это самостоятельно, когда идёшь в банк, сроки очень сильно увеличиваются. Это касается и хорватов в том числе.

Срок получения ипотеки может составить аж 4–5 месяцев, когда ты идёшь сам.

Если же нанимаешь брокера, например Fintastic, Progresso или Progrupa (ищите их сайты, пишите там), то у них есть контакты в банках. Они сразу знают, к каким менеджерам нужно идти, чтобы ускорить дело.

Плюс они вам немного собьют ипотечную ставку.

Вы не платите ипотечным брокерам напрямую: оплата их работы зашита в вашей ставке. Но это такая малая доля, что вы этого не заметите.

Как только вы получаете разрешение от Министерства юстиции, вы идёте в PBZ с этим разрешением и предоставляете его банку.

Тогда они уже составляют все документы для непосредственно подачи заявки на ипотеку.

Если до этого у вас был другой банк, как у нас, например Raiffeisen, то вам придётся закрыть там счёт и все ваши накопления оттуда перевести в PBZ, потому что иностранцам в Хорватии нельзя иметь два счёта.

Когда вы переведёте деньги в PBZ, в течение недели или чуть больше вам может прийти письмо из налоговой с вопросом, почему вы совершили такой большой перевод.

То есть, если вы перевели все накопления с Raiffeisen в PBZ, то налоговая сразу же увидит это, если сумма довольно большая — больше 10 тысяч евро.

Когда вам придёт письмо от налоговой с просьбой обосновать такую большую транзакцию, пришедшую на ваш счёт, нужно сходить в налоговую и показать им ваш договор купли-продажи, разрешение Минюста, если оно у вас уже есть.

И они закроют заявку по вам.

Плюс банк тоже попросит вас расписать происхождение средств, откуда у вас эти накопления. Будьте к этому готовы.

То есть ничего страшного не должно произойти, если вы можете доказать чистоту этих средств и сказать, на что они сейчас направлены.

Итак, когда у вас на руках есть разрешение от Минюста, вы подаёте заявку на ипотеку с брокером.

Если вы подаёте с брокером, вам придёт официальное подтверждение о получении ипотеки приблизительно через месяц-полтора, в зависимости от того, выпадут ли рабочие дни на какие-то праздники.

Вам придёт это разрешение, и вы радостно позвоните своему продавцу сказать, что всё нормально. Он может уже не бояться вас ждать.

Банк после этого подготовит так называемый документ о солемнизации договора.

Это документ о том, что банк в случае неуплаты имеет право изымать у вас имущество.

Вы идёте к нотариусу, подписываете этот договор о солемнизации и платите за него деньги.

Стоимость зависит от размера вашего кредита, но обычно солемнизация стоит 500–1000 евро.

То есть будьте готовы ещё к этим дополнительным тратам.

После этого вы оплачиваете солемнизацию, ждёте начала выплат и радостно выплачиваете вашу ипотеку))))

Когда вы солемнизируете договор, нотариус также посылает бумаги в земельный отдел, в кадастр, и вы получаете право собственности.

Спустя время вы получаете письмо о том, что стали собственником этого объекта.

Это происходит довольно быстро, где-то в течение недели.

Я не советую сотрудничать с агентами, потому что они берут довольно высокую комиссию — от 1 до 3% за сделку.

Некоторые агентства грешат тем, что берут двойную комиссию: и с продавца, и с покупателя. Такие случаи оспариваются в суде, это незаконно, но прецеденты есть.

Также я не советовала бы вам выбирать человека-помогатора, который в одном лице и брокер, и агент.

Такие специалисты есть, но, опять же, они возьмут с вас больше денег.

Я бы рекомендовала взять адвоката.

Помощь адвоката по такой сделке будет стоить примерно 2500–3500 евро.